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3月的樓市和3月的天氣都有點(diǎn)乍暖還寒的感覺(jué)，在市場(chǎng)走向進(jìn)一步明朗之前，是房企年報(bào)季的到來(lái)。除了一些延發(fā)公告之外，從已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的房企業(yè)績(jī)來(lái)看，靠運(yùn)營(yíng)收租，或賺管理、品牌費(fèi)為主的公司，表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。一個(gè)新的信號(hào)正在出現(xiàn)：管房比建房賺錢正在成為現(xiàn)實(shí)。業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的路上，租售并舉是重要的方向之一。隨著相關(guān)配套政策落地，“管房子”或變得更加有利可圖，拼運(yùn)營(yíng)能力的時(shí)代正在到來(lái)。

　　兩份搶眼的“成績(jī)單”

　　從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，招商蛇口、保利置業(yè)等銷售同比增長(zhǎng)，越秀房托、萬(wàn)達(dá)等收入和凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。而在房企的年報(bào)成績(jī)單中，有兩份格外引人關(guān)注：經(jīng)歷五年的龍湖冠寓開(kāi)業(yè)房間規(guī)模突破10萬(wàn)間，首次實(shí)現(xiàn)盈利；2021財(cái)年，凱德中國(guó)信托物業(yè)凈收入（NPI）為2.504億新元，同比增長(zhǎng)85.2%，為上市以來(lái)最高的年度NPI。2021年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言并不容易，長(zhǎng)租公寓行業(yè)卻出現(xiàn)了盈利模式，凱德置地2020年業(yè)績(jī)雖明顯下滑，但在2021年凱德中國(guó)信托物業(yè)凈收入大幅增長(zhǎng)，錄得上市以來(lái)最高。這些表現(xiàn)優(yōu)秀的成績(jī)單是怎么交出來(lái)的？

　　樣本一：

　　長(zhǎng)租公寓盈利元年 數(shù)字化是基礎(chǔ)

　　龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平表示，2021年，龍湖冠寓實(shí)現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長(zhǎng)23%，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)上，期末冠寓已開(kāi)業(yè)10.6萬(wàn)間，整體出租率92.9%。龍湖冠寓實(shí)現(xiàn)了第一年的盈利。事實(shí)上，從“租購(gòu)并舉”到鼓勵(lì)發(fā)展保障性租賃住房，國(guó)家對(duì)住房租賃行業(yè)的發(fā)展給予了多維度支持。龍湖已經(jīng)深度參與到住房租賃行業(yè)之中并形成了一套日漸成熟的發(fā)展體系和模式。

　　陳序平表示，早在2016年，龍湖便面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費(fèi)升級(jí)需求，推出了集中式租賃住房品牌——冠寓，并將其作為主航道業(yè)務(wù)篤定發(fā)展，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。租賃住房蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間，但也是一個(gè)微利的行業(yè)，選址、定位，建造、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等每一處細(xì)節(jié)，都關(guān)乎著項(xiàng)目能否健康地長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

　　為了實(shí)現(xiàn)健康長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，龍湖冠寓進(jìn)行了數(shù)字化升級(jí)。目前數(shù)字化已覆蓋90%的場(chǎng)景，在2021年，冠寓駕駛艙和指揮艙管理系統(tǒng)正式上線，門店運(yùn)營(yíng)官通過(guò)系統(tǒng)可以做到對(duì)門店經(jīng)營(yíng)情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控、自動(dòng)預(yù)警、智能定價(jià)、智能管控等。此外，背靠龍湖集團(tuán)，冠寓實(shí)現(xiàn)了效率、成本等多維度實(shí)力的提升。例如，借助龍湖集團(tuán)的供應(yīng)鏈體系，冠寓整體采用裝配式集成裝修，實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化，僅翻修成本就可節(jié)約66%。

　　對(duì)于未來(lái)，陳序平表示，冠寓業(yè)務(wù)的發(fā)展會(huì)保持20%以上的年化增長(zhǎng)速度，聚焦在20個(gè)左右持續(xù)有年輕人進(jìn)入的城市。

　　樣本二：

　　投資物業(yè)改造升級(jí) 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值

　　凱德置地在2021年凱德中國(guó)信托物業(yè)凈收入取得上市以來(lái)最高成績(jī)。凱德中國(guó)信托指出，一方面是資產(chǎn)組合優(yōu)化（買進(jìn)賣出）的結(jié)果，另一方面是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值的體現(xiàn)。凱德投資集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，凱德投資已經(jīng)踏上征程，將繼續(xù)優(yōu)先發(fā)展基金和旅宿管理平臺(tái)，并持續(xù)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，以努力持續(xù)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的股本回報(bào)率。如凱德投資將繼續(xù)在具有韌性的長(zhǎng)住市場(chǎng)，如學(xué)生公寓、長(zhǎng)租公寓和租賃住房多元化發(fā)展，向2023年管理16萬(wàn)套單元的目標(biāo)邁進(jìn)。

　　通過(guò)資產(chǎn)升級(jí)改造獲得升值是凱德盈利的重要原因之一。地處廣州的凱德·樂(lè)峰廣場(chǎng)2021年創(chuàng)下客流同比增長(zhǎng)8%、物業(yè)凈收入達(dá)1.37億元的成績(jī)，位列凱德中國(guó)信托11個(gè)商場(chǎng)的第三位，其蛻變過(guò)程就是凱德資產(chǎn)優(yōu)化的經(jīng)典案例。

　　2021年11月， 凱德以16.66億元收購(gòu)樂(lè)峰廣場(chǎng)剩余的49%股權(quán)，凱德中國(guó)信托持有凱德·樂(lè)峰廣場(chǎng)全部股權(quán)。在凱德的操盤之下，凱德·樂(lè)峰廣場(chǎng)已成功“換血”90%品牌門店，人氣首店與新潮品牌集結(jié)，全場(chǎng)空間動(dòng)線與場(chǎng)景體驗(yàn)亦煥然一新。

　　據(jù)介紹，凱德對(duì)樂(lè)峰廣場(chǎng)做了精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位和客群洞察，對(duì)場(chǎng)內(nèi)的主力業(yè)態(tài)重新進(jìn)行有機(jī)組合，以全面覆蓋家庭生活細(xì)分場(chǎng)景加聚焦性布局全周期親子業(yè)態(tài)，引進(jìn)室內(nèi)親子游樂(lè)品牌，通過(guò)引入54個(gè)新潮熱門品牌并集中煥新。在空間方面，通過(guò)動(dòng)線、場(chǎng)景的革新，加強(qiáng)與品牌、消費(fèi)者的情感聯(lián)結(jié)，完成了內(nèi)外空間的優(yōu)化改造。

　　分析

　　運(yùn)營(yíng)拐點(diǎn)到來(lái)或有三大原因

　　正如招商蛇口在年報(bào)中表示，面對(duì)行業(yè)變局，重新審視業(yè)務(wù)模式和商業(yè)邏輯，招商蛇口將堅(jiān)定貫徹落實(shí)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”：一是堅(jiān)定從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，二是堅(jiān)定從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度；三是堅(jiān)定從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)更加重視運(yùn)營(yíng)的時(shí)代到來(lái)了。業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)重運(yùn)營(yíng)業(yè)內(nèi)提過(guò)很多年，在當(dāng)下階段出現(xiàn)一些拐點(diǎn)信號(hào)，或許有資產(chǎn)價(jià)格便宜、收益更有保障，模式更完善、資金渠道進(jìn)退機(jī)制準(zhǔn)備好了，以及部分頭部房企作出了示范效應(yīng)等原因。

　　原因一：

　　資產(chǎn)價(jià)格便宜收益更有保障

　　經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，目前，資產(chǎn)的價(jià)格、整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期都變得更合理。當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間，仍有不少質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的資產(chǎn)。此外，不少地方出臺(tái)支持政策。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)首個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目萬(wàn)科成壽寺項(xiàng)目，土地成本約4188萬(wàn)元，僅占項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本的11.5%。目前萬(wàn)科估算的投資回報(bào)率為6%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平。

　　原因二：

　　資金渠道進(jìn)退機(jī)制更完善

　　2021年房企發(fā)住房租賃債券的熱情較高，保利、萬(wàn)科、金地、越秀等十多家房企參與。此外，《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》為租賃住房企業(yè)進(jìn)入公募REITs的賽道提供可能性。前端進(jìn)入、中端運(yùn)營(yíng)和后端退出的金融工具都準(zhǔn)備齊全了。而且，新的工具還在涌現(xiàn)。

　　原因三：

　　新模式先行者成功探路

　　今年3月《政府工作報(bào)告》指出，要“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的探索步伐將更大，而相應(yīng)的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他們自身還會(huì)繼續(xù)做大規(guī)模，并會(huì)為行業(yè)輸送更多相關(guān)人才，預(yù)計(jì)也將吸引更多的企業(yè)入局。

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